1 जुलाई से अचल संपत्ति की कीमत क्यों बढ़ेगी और क्या अपार्टमेंट खरीदना जरूरी है

2024 लेखक: Malcolm Clapton | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-17 03:57

नए कानून को इक्विटी धारकों के पैसे की रक्षा करनी चाहिए। लेकिन इसका सबसे ज्यादा फायदा बैंकों को होगा।

1 जुलाई को क्या होगा?

1 जुलाई, 2019 को, कानून में संशोधन लागू होते हैं, जो साझा निर्माण बाजार में कंपनी और ग्राहक के बीच संबंधों के नियमों को बदलते हैं।

डेवलपर्स अब उन लोगों के पैसे का सीधे उपयोग नहीं कर पाएंगे जो घर बनाने के चरण में अपार्टमेंट खरीदते हैं। ये धनराशि एस्क्रो खातों में रखी जाएगी। वस्तु के संचालन में आने के बाद ही कंपनी उन्हें हटा सकेगी।

डेवलपर्स को बैंक ऋण लेना होगा - बेशक, ब्याज पर। उदाहरण के लिए, Sberbank उन्हें 7-8% पर उधार देने का वादा करता है, जो कि बहुत अधिक है।

और इस कानून की आवश्यकता क्यों है?

इक्विटी धारकों के धन की रक्षा के प्रयास में कानून में सुधार का यह अगला चरण है।

2004 तक, साझा निर्माण के लिए कोई एकल नियामक ढांचा नहीं था, इसलिए कई ग्राहकों को एक ही अपार्टमेंट की कई बिक्री, सभी पैसे के साथ डेवलपर के लापता होने, और इसी तरह के रूप में विभिन्न धोखाधड़ी योजनाएं फली-फूली।

कानून 214-एफजेड ने साझा निर्माण बाजार में स्थिति में काफी सुधार किया। यह खरीदार को वस्तुओं की दोहरी बिक्री से बचाता है, ग्राहक और डेवलपर के बीच संबंधों को नियंत्रित करता है। लेकिन विनियमन कंपनी के दिवालियेपन के खिलाफ बीमा नहीं करता है, जो ऐसा बहुत कम ही होता है। निर्माण मंत्रालय के रजिस्टर में अब 887 समस्या भवन हैं।

नया कानून इक्विटी धारकों को ऐसे मामलों से बचाने के लिए बनाया गया है। यदि कंपनी अपने दायित्वों को पूरा नहीं करती है - निर्माण पूरा नहीं करती है, समय सीमा को याद करती है - तो एस्क्रो खाते से पैसा ग्राहक को वापस कर दिया जाएगा।

एक अच्छा कानून लगता है। या कोई पकड़ है?

यहाँ कुछ बारीकियाँ हैं। इक्विटी धारकों की सुरक्षा के लिए नया तंत्र एक अच्छा सुधार है। यह उन स्थितियों को बाहर करता है जब लोगों को बिना पैसे के, बिना अपार्टमेंट के, लेकिन गैर-मौजूद आवास के लिए दीर्घकालिक बंधक के साथ छोड़ दिया जाता है।

हालांकि, साथ ही, भवन के निर्माण में डेवलपर के लिए अधिक खर्च आएगा, जो निश्चित रूप से अपार्टमेंट की लागत को प्रभावित करेगा। और हम अधूरे आवास की कीमत के बारे में बात कर रहे हैं।

यहां बताया गया है कि यह पहले कैसे काम करता था: डेवलपर ने शेयरधारक से पैसे लिए और उसे इन फंडों का उपयोग करने के लिए छूट दी। इस मामले में एक अपार्टमेंट खरीदना एक तरह का उच्च जोखिम वाला निवेश था। उदाहरण के लिए, आप खुदाई के चरण में 1.5 मिलियन रूबल के लिए एक घर खरीद सकते हैं और इसे 2 मिलियन के बाजार मूल्य के साथ तैयार कर सकते हैं। अब डेवलपर के पास इतनी उदारता का कारण बहुत कम है: उसे अभी भी बैंक को ब्याज देना पड़ता है।

इसलिए नए भवनों में अपार्टमेंट की कीमत में वृद्धि होने की संभावना है: कंपनियां घाटे में काम नहीं करेंगी। लेकिन एक शक्तिशाली निवारक भी है - रूसियों की क्रय शक्ति। बहुत महंगे सामानों के लिए, कोई व्यापारी नहीं हो सकता है। सर्वेक्षणों के अनुसार, अब खरीदार एस्क्रो खातों के साथ सुरक्षित लेनदेन के लिए अपार्टमेंट की कीमत का 5% भुगतान करने के लिए तैयार हैं।

साझा निर्माण वस्तुओं की कीमत में वृद्धि अन्य अपार्टमेंट की लागत को कम कर सकती है। लेकिन विकास की दर बाजार पर निर्भर करती है। 2018 में, प्राथमिक बाजार में और एस्क्रो खातों पर कानूनों के बिना आवास की कीमतों में 4.35% की वृद्धि हुई, द्वितीयक बाजार में - 1.58% की।

तो क्या अपार्टमेंट की कीमत बढ़ेगी या नहीं?

इस बारे में पक्के तौर पर कोई नहीं कह सकता। पूर्वापेक्षाएँ इंगित करती हैं कि अपार्टमेंट की कीमत में वृद्धि होगी। लेकिन डेवलपर्स खुद इस बारे में सबसे ज्यादा बात कर रहे हैं। यह संभव है कि एस्क्रो खातों पर कानून लागू होने से पहले वे लोगों को अपार्टमेंट खरीदने के लिए प्रेरित कर रहे हों। इसके अलावा, एक जोखिम है कि ऐसे जल्दी-जल्दी ग्राहकों के लिए कीमतें पहले ही बढ़ा दी जाएंगी।

इस मामले में निश्चित रूप से जो करने लायक नहीं है वह है जल्दबाजी करना। आप एक बेईमान डेवलपर को पैसा देने की जल्दी में जोखिम उठाते हैं और अंतिम धोखाधड़ी वाले रियल एस्टेट निवेशकों में से एक बन जाते हैं। कंपनी को ध्यान से देखें - Lifehacker ने लिखा कि यह कैसे करना है।

यदि आपके पास समय नहीं है, तो चिंता न करें। यहां तक कि अगर कीमतें बढ़ने लगती हैं, तो अपार्टमेंट के बिना और पैसे के बिना रहने की तुलना में थोड़ा अधिक भुगतान करना बेहतर है।

रुकिए, अगर बैंक का लाइसेंस रद्द कर दिया गया तो पैसे का क्या होगा?

ऐसा जोखिम कानूनों में भी प्रदान किया गया है। यदि बैंक अपना लाइसेंस खो देता है, तो जमा बीमा एजेंसी धन वापस कर देगी - हालांकि, 10 मिलियन से अधिक नहीं। बीमा तब तक मान्य है जब तक कि अपार्टमेंट किराए पर नहीं लिया जाता या जब तक आप डेवलपर के साथ अनुबंध समाप्त नहीं कर देते।

तो एक एस्क्रो खाता जमा की तरह दिखता है?

केवल आंशिक रूप से, और बैंक इस संबंध में बहुत अच्छा कर रहे हैं। नए कानून के लिए धन्यवाद, वे डेवलपर्स को उधार देंगे और उनसे ब्याज प्राप्त करेंगे। जब वे घर बना रहे होते हैं, बैंक एस्क्रो खातों से धन को "ट्विस्ट" करने और उनसे आय प्राप्त करने में सक्षम होगा। अपार्टमेंट डेवलपर को कमीशन किए जाने के बाद, वह बिना ब्याज के आपके द्वारा डाली गई राशि को ठीक से स्थानांतरित कर देगा। डेवलपर के दिवालिया होने की स्थिति में आपको बिना ब्याज के पैसा भी दिया जाएगा। यह स्पष्ट है कि यहां अंत में कौन जीतेगा।

तो, परिणाम क्या है?

नीचे की रेखा सरल है:

1. 1 जुलाई 2019 से, निर्माणाधीन संपत्ति खरीदना सुरक्षित हो जाएगा, लेकिन संभवतः अधिक महंगा हो जाएगा।
2. अपार्टमेंट के लिए आप जो पैसा देते हैं वह बैंक में तब तक रहेगा जब तक कि घर चालू नहीं हो जाता। यदि डेवलपर दायित्वों का उल्लंघन करता है, तो वे आपको वापस कर दिए जाएंगे।
3. बैंक के साथ समस्याओं के मामले में, पैसा भी आपको वापस कर दिया जाएगा, लेकिन 10 मिलियन से अधिक रूबल नहीं।
4. किसी भी मामले में एक अपार्टमेंट खरीदने में जल्दबाजी करने की आवश्यकता नहीं है - सभी बारीकियों को ध्यान में रखें। लेकिन अगर आपने एक डेवलपर चुना है और पहले से ही एक सौदे की योजना बनाई है, तो आप कुछ पैसे बचाने में सक्षम हो सकते हैं।